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“现在对炒房客未必是好时候，但对自住者来说却是难得的置业好时机。”

一季度，各地因城施策，陆续推出公积金提额、进一步放开限购、以旧换新等多样化的促消费政策，一线城市新房和二手房交易环比都取得了放量增长。

“小阳春”已至，记者调查发现，在这一轮行情中，不管销量还是价格，中心城区优质项目都明显发挥了火车头作用。广州前3月销售Top20的项目，绝大多数都来自天河、海珠、荔湾等核心城区，开发商“务实而果断”的让利促销，抢走了小阳春超六成市场蛋糕。

有分析认为，二季度或将进入传统销售淡季，开发商、中介、业主和购房者等各方力量围绕定价格的角力将更加频繁、激烈，由于去库存压力越来越大，“以价换量”大概率仍是下一步营销的“主题曲”。

房地产政策端调整优化

为市场注入了信心活力

当前二季度已经启幕，各地楼市一季度销售“成绩单”也陆续出炉。楼市总体处在“行情修复”阶段，一二线重点城市局部虽迎来一波久违的销售热潮。

但不同区域板块之间有一定程度分化：中心城区优质项目以及营销手段比较得力的一些产品，市场热度和成交情况“遥遥领先”，与此同时，一些城市边郊或新兴城区的人气和成交相对平淡，新房市场的份额逐步被二手房取代。

2019年至2024年3月100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势。

中指研究院监测的数据显示，2024年一季度，重点100城新建商品住宅月均成交面积为1825万平方米，同比下降约四成。

一方面，上年同期受疫情积压需求集中释放的影响，基数较高；另一方面，今年春节假期时间长，居民出游热情较高，也一定程度上影响了住房需求的入市节奏。

春节后，部分核心城市在政策优化带动下，新房市场活跃度有所提升，在2月低基数下，3月重点100城新建商品住宅成交面积环比翻倍增长，同比降幅明显收窄。

中指研究院《2024年1-3月广州房地产企业销售金额TOP20》。

以广州为例，前三月广州房企销量前20的总销售额为405.3亿元，拿走全市66.6%的市场份额，头部效应日益明显：越秀地产凭借琶洲南TOD、越秀·天河·和樾府等多个项目夺得广州一季度流量榜单冠军，销售金额为83.1亿元，市占率达13.7%。保利发展凭借保利天瑞、保利琶洲四季、保利和颂等多个项目位据流量金额第二，销售额为82.2亿元；珠实地产以31.4亿元居第三位。

从单价来看，琶洲和金融城均价仍达到每平方米10万+；白鹅潭和智慧城达到7万+；广钢和临港经济区达到5万+以上；汉溪长隆、华南板块等达到4万+以上。

从市场走向来看，促销带来的性价比是支撑市场行情的基础。“这个小阳春，广州一手房新增的成交量几乎都集中在20%的头部项目上，80%的楼盘感受的更多是分化。”广州市房协专家邓浩志在解读近期广州楼市时说。

北京、深圳、成都、杭州二手房成交走势。

二手房方面，3月北京二手房网签14280套，环比增长125.5%；上海20221套，环比增长169.5%；深圳5196套，环比增长116.6%；广州9373套，环比增长92.66%。不过，相比平均超16万套的二手房挂牌数量来看，今年一线城市二手房的去化压力仍然较大。虽然不排除网签数据的统计存在一定滞后性，但同比去年均有明显下滑。

与此同时，珠海、东莞、佛山等珠三角核心城市3月楼市成交总体趋势一致，其中表现较为抢眼的佛山成交44.1万㎡，环比上升153.6%。

“从各地售楼处反馈来看，咨询量、看房量和签约率都开始增加，充分说明政策效应在积极释放。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，当前政策持续宽松为市场注入了信心，而房价的充分调整也使得购房者入市积极性在增加。

市场角力，利好买家

上车门槛低了，选择多了

对企业而言，今年“小阳春”行业对手之间的竞争，可谓“紧张刺激”。

作为新房销售的主战场，中心城区竞争更加残酷。

3月份广州楼市数据披露：成交量对比1至2月提升120%

广州中原发展研究院统计显示，3月份广州推新3592套，整体去化率仅约为18%。合富的数据亦显示，3月广州市新增预售供应75万平方米，为近5个月高位水平。而深圳的库存量和去化周期亦创下10年来新高。

为争夺更多“蛋糕”，保利、越秀、新世界、华润、中建、万科等企业积极“备战”，向市场推出了一大批优质项目产品。特别120㎡以上户型放开限购，极大刺激了中心城区新盘推货促销的积极性。

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从实际成交情况来看，广州天河、海珠等核心板块高端项目以及荔湾、白云的低总价项目首开去化较高，部分项目宣称去化达到四成以上。

深圳的情况亦如此。从成交板块看，3月南山、福田等改善型区域占比持续上升，反映出市场交易逐渐向中心城区集中的态势。

“当前，市场下行压力较大，买卖双方的心理预期也发生了明显变化。”合富地产的一名观察人士告诉记者，面对激烈的市场竞争，一手和二手的卖家都担心“夜长梦多”，只要有一线机会都想抓紧出货，落袋为安。

开发商的心理亦务实了很多。3月合富监测到广州近50%的项目有“让利优惠”动作。大量开发商通过“工抵房、拼团购房、渠道专场”等活动促进成交，优惠幅度普遍处于5%-10%。

不过，多位市场人士向南方+记者反馈，从广深两地的“小阳春”成交情况来看，二手房源依靠更灵活的“议价空间”对新建住宅市场展开激烈阻击。

“新房变着戏法让个10%－20%，开发商可能觉得够意思了。但在二手房市场看来不过是毛毛雨。”

中原地产的一名销售坦言，部分二手业主出于换房急需变现的目的，都会主动大幅让利。“以前买家是几万几万地砍价，现在一开口就是几十万。”

以广州珠江新城板块为例，保利心语花园去年成交最高价格达到了15.7万元/平方米，而在3月份成交的一套房源，成交价已经低至12.68万元/平方米。

今年3月，广州珠江新城二手成交58套，平均一天成交2套。乍一看，“珠城”的小阳春来了，但似乎又没来。

二手市场放量成交，在一些远郊市场挤占了新房不少空间。

中心城区一些优质项目仍然比较强势，但定价压力仍然非常大。一家国有房企的销售负责人表示，现在新房销售亦高度依赖中间商的渠道，对一些头部平台的依赖度甚至达到七八成。这也导致中介平台在整个市场的价格话语权不断提升。特别是在项目首开和上新的关键时刻，开发商与中介之间的博弈程度也在不断加剧。

不过，在有过多年买房经验的程先生来看，卖方和中介平台的互卷和内耗，对刚需和换房一族来说是好事。“他们卷得越厉害，我们的议价空间也最大。”

二季度也将很快进入楼市销售淡季，不少开发商已经在未雨绸缪。

有些新房前期定价较高的项目，4月份甚至不惜推出让利三成的极限优惠来“抢饭吃。”

“对自住型买家来说，今年或是一个相对较好的置业时机和窗口。”广州市房协专家坦言，现在不仅上车门槛低了，选择机会也多了。

多地“抢人”背后

购买力变化决定楼市前景

人口流动趋势，仍然被房地产行业视为预测未来产业经济发展前景的晴雨表。

近日，各省份陆续发布2023年的人口数据。在已发布人口数据的28个省份中，浙江、广东分别以50万和49万的人口增量遥遥领先。

从人口迁徙趋势看，长三角、珠三角成为人口迁移流入的主要地区。

从宏观层面来看，人口向某个城市集中迁移会直接增加该城市的住房需求，尤其是在经济发展水平较高、就业机会较多的城市。

从微观层面来看，人口流动还会影响城市内部不同区域的楼市表现，比如优质教育资源集中的区域往往会吸引更多家庭迁入，进一步推高该区域的房价。

以深圳为例，深圳作为中国的一线城市，其房地产市场一直备受关注。深圳的楼市热度不仅源于其经济总量和人均GDP的高速增长，更重要的是其在科技创新领域的领先地位吸引了大量高科技企业和人才聚集。随着“粤港澳大湾区”建设的推进，深圳的战略地位更加凸显，人才和资本的持续流入为深圳楼市带来了强劲的需求支撑。

保利、中海、越秀和万科等多家企业相关负责人向南方+记者表示，这也是他们仍然把大湾区作为发展重心的根本原因。

2018-2023年年末广东省常住人口城镇化率。

未来，随着中国城镇化进程的进一步推进和区域经济发展战略的调整，人口流动的趋势将持续影响着楼市的走向。

对于投资客和购房者而言，关注人口流动趋势，或有助于更准确地把握楼市走势，作出更为理性的决策。

对房企而言，近年来，房地产行业正经历深度调整期，随着行业进入缩表出清、优胜劣汰阶段，行业竞争格局也发生了明显变化，企业分化现象逐渐加剧。发展健康的头部房企和崛起的新势力，才能更好地站稳脚跟。

2024年的楼市将是充满机遇和挑战的一年，房地产政策端调整优化，持续为“促需求”“稳市场”注入积极动力，引导市场健康发展。

强信心、有定力，稳健前行，方能致远。

【撰文】话题研究员 冯善书 古嘉莹

【策划】曹斯 纪蓓 丁晓然 邢泽鑫 

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