4月22日，保利发展（600048.SH）公布2023年业绩年报。年报显示，2023年保利发展实现营业收入3468亿元，同比增长 23.42%。但营收的增长背后难掩利润的大幅下滑，净利润178.99亿元，同比下降33.68%；归母净利润120.67亿元，同比下降 34.13%。

值得一提的是，2023年保利发展终于实现销售目标，实现销售签约面积2386万平方米，全口径销售签约金额4222亿元，成为行业第一。从2017年管理层提出“重回前三”开始，到2021年度网上业绩说明会上，保利发展董事长刘平提出“进三争一”的目标，保利发展努力了7年，终于在2023年市场排名升至行业第一。

成为第一之后呢？房地产业已经进入发展新阶段，房产企业都在积极探索发展新模式，尝试多元发展与产业转型，保利发展在传统开发业务上积极拓展成为第一之后，未来发展方向又是什么呢？

聚焦核心38城，加速去化成为“销冠”

年报显示，截至2023年底，保利发展实现销售签约面积2386万平方米，全口径销售签约金额4222亿元，成为行业唯一一家过4000亿元的房企。特别是在百强房企整体销售规模呈下滑的背景下，保利发展的市场占有率逆势提升至3.6%，已经连续8年提升。

尤为值得一提的是，保利发展的存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额的61%；签约面积1643万平方米，占全年销售面积的69%。

黑金奖（Black Gold Award），是中国国际数码互动娱乐展览会（ChinaJoy）和国际智能娱乐硬件展览会（eSmart）的官方奖项，由汉威信恒展览有限公司和中国领先的科技门户网站中关村在线承办。2024年黑金奖已经来到第九届，在过去八年的时间里，黑金奖不仅为行业与消费者甄选优秀的娱乐硬件产品，更向业界展示了中关村在线的专业实力。

2023年，刘平接受采访时曾坦言，“房地产行业走到现在，去库存、调结构是一个漫长又痛苦的过程，这是事实，但也是行业向前发展必然要经历的阶段。”目前来看，保利发展在存量项目去化方面表现不错。

不仅销售表现亮眼，成为房企“销冠”，2023年，保利发展拿地金额也位居行业首位。年报显示，期内公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百分点至83%。

并且，截至2023年末，保利发拓展金额中99%位于38个核心城市，38个核心城市的市场占有率达6.8%，同比提升0.7个百分点。其中，市占率超过10%的城市共27个。

事实上，早在2021年，保利发展提出了聚焦核心城市的战略，在该模式下，公司开发效率和去化速度确实有所改善。

年报显示，2023年，保利发展在核心38城销售贡献近九成，同比提升2个百分点，其中珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元、广州与佛山合计超800亿元、上海超500亿元。并且，2023年新获取项目中有40%实现当年开盘，并贡献签约金额超300亿元，2022年新获取项目截至2023年末已收回全部股东投入。

此外，土地储备方面，截至2023年底，公司土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米，存量项目占比下降8个百分点；核心38城面积储备占比也近七成，提升2.4个百分点。

利润下滑，大规模融资在路上

营收方面一片“局势大好”，难掩利润方面的大幅下滑。年报显示，2023年保利发展归母净利润为120.7亿元，同比下滑了34.13%；净资产收益率为5.99%，同比下降了2.98个百分点，这也是从2020年的16.64%，一路下滑至今。

要知道，此前的2020年、2021年、2022年，公司的归母净利润分别为289.48亿元、273.88亿元、183.47亿元，这也意味着，营收从2020年的2432亿元逐年增长至2023年的3469亿元，整体营收增长超千亿的情况下，保利发展的归母净利润却在一路下滑，归母净利润减少了超百亿元。

或许“增收不增利”已经成为行业的整体趋势，但与同行其他龙头企业比较，保利的利润下滑更为明显。2023年，中海营收为2025亿元，归母净利润为256.1亿元；华润置地的营收为2511亿元，归母净利润为313.7亿元。中海、华润的营收仅为保利发展的六、七成，但归母净利润却是保利发展的2倍多。

在资产流动性方面，年报显示，截至2023年底，保利发展的在手货币资金1480亿元，经营活动产生的现金流量为68.24亿元，连续第六年的经营活动现金流为正。但是，此前的2020年、2021年、2022年分别为151.5亿元、105.51亿元、74.22亿元。2020-2023年的四年里经营活动产生的现金流量接连下滑，2023年经营活动产生的现金流量较2020年减少了83.26亿元，下滑幅度为54.96%。

在债务方面，年报显示，截至2023年末，保利发展有息负债规模降低271亿元至3543亿元，其中，1年内到期的债务余额为737亿元，占有息负债比重为20.82%，较期初下降0.46个百分点。期末扣除预收款的资产负债率67.14%、净负债率61.2%，分别较期初下降1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28倍，“三道红线”始终保持绿档水平。保利发展的债务规模及负债率持续下降。

融资方面，报告期末，公司有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，综合融资成本约3.56%，较上年末下降36个BP；公司直接融资占有息负债比重16.31%，仍有较大提升空间。年内公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至3%。

但是，保利发展大规模融资还在路上。3月13日，保利发展公布的一份发行公司债券预案公告称，拟发行公司债券规模不超过100亿元，债券的期限为不超过10年（含10年），债券种类可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。债券募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设等。

同样还是3月份，3月29日，保利发展披露，2024年面向专业投资者公开发行的第三期公司债券票面利率已经确定。本期债券发行规模不超过19亿元，包含两个品种：品种一为5年期固定利率债券，品种二为7年期固定利率债券，票面利率分别为2.99%、3.20%。

近几年，保利发展增长速度非常快，但是利润持续下滑，通过大规模融资支撑还债和新项目建设，这样的规模扩张真的是保利发展想要的吗？

虽说保利发展的管理层追求“再造一个保利地产”，但是刘平也表示，“企业经营不能一味求快、简单求大，需要正确把握规模增长和发展稳健的关系”，并且针对行业接下来的发展方向，提出了“品质时代”。

那么，作为一家行业巨头，保利发展又将如何把握房企新发展模式转型升级的机遇？公司的最终梦想又将指向哪里？

【分析】南方+记者 柴亚娟

【策划】冯善书

【栏目统筹】周中雨

【出品】南方产业智库股市杠杆投资

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